סיכום מנהלים: לצערי אין תשובה חד משמעית. תצטרכו לחשב לעצמכם, הצגתי פה גישה אחת מני רבות רבות רבות
סוואדיאקפ נינג'ות! אמן שהחיים שלכם יהיו יפים כמו שקיעות על אי בתאילנד. כידוע, בקורס ההשקעות של אבי ונתי יש קבוצת וצפ, ובקבוצת הוצפ המשתתפים שואלים שאלות, ואם שאלה חוזרת על עצמה פעמים רבות אני משתדל לכתוב פוסט כדי שיהיה גם למי שלא בא לקורס
רוצים גם לבוא לקורס? >>bit.ly/avinatti2
פוסט זה נכתב בשיתוף עם חברת נתי אהרונוביץ' בע"מ (להלן "החברה"), מומן על ידה, ויתכן שבפוסט יוצגו למכירה שירותים או מוצרים של החברה. לפי אמנת רומא, אסור לכם להתלונן
אז, איך הדירה שלכם היא חלק מהפורטפוליו? זה כמו מניות? אג"ח? לא להתייחס בכלל? ומה עם המשכנתא? כאב ראש.
זה כאב ראש כי זה מאוד אינדיווידואלי. בכלל, לדעתי, כל פעם שאנשים מתווכחים על משהו יותר מדי זמן בלי הכרעה, אני מבין שהפיתרון הוא מאוד אישי. בפוסט הזה אני אציג גישה מאוד ספציפית שמתאימה לי בעצמי, אתם מוזמנים להציג את הגישה שלכם בתגובות
הדירה שלי זאת השקעה סולידית מאוד
לפורטפוליו יש כל מיני חלקים עם כל מיני מטרות. המטרה של הדירה שלי היא להיות בסיס איתן כמו סלע. האמ-אמא של השקעה סולידית. מראש בחרתי אותה כהשקעה סולידית, אז לא פלא שהיא השקעה סולידית. המטרה של החלק הסולידי בתיק שלי זה להגן מתנודתיות, והדירה שלי עושה את זה פצצה.
דירה ייחודית בצפון תל אביב, בשכונה סופר מבוקשת, שגם תישאר מבוקשת ב20 שנה הקרובות. בדקתי תוכניות עירוניות לעשורים קדימה. סולידי כמו סלע. מבחינתי, סולידי כמו אג"ח ממשלת ישראל. כל עוד שממשלת ישראל תוכל לעמוד בתשלומי האג"ח שלה, יהיה ביקוש לדירות בשכונה שלי.
נכס שמחירו לא אמור לרדת משמעותית הוא בהגדרה – סולידי, או דפנסיבי
אם מצד שני הדירה שלי הייתה אופציה על דירה בקרקע שטרם הופשרה עם מאבק בין יורשים ובעיות משפטיות \ הנדסיות \ פולשים טיבטיים, הייתי רושם את ההשקעה בתור החלק האגרסיבי בתיק שלי, שאמור להניב צמיחה בעוד שנים ארוכות, כמו מניות.
אבל מה עם המשכנתא?
קשה לי לתת פרטים על המשכנתא הספציפית שלי כיוון שאצלי זה מעורבב עם עוד השקעות נדל"ן ואחרות, לצורך הפוסט בוא נחקור דירה עם משכנתא ישראלית נורמלית של 50% משווי הדירה (לפי השווי הנוכחי) + החזר חודשי נורמלי
האם יש חשש שלא אוכל לעמוד בהחזרים? אם יש חשש כזה, אז אני צריך לשים את כל הנכס בסיכון יותר גבוה. אם אני לא יכול להחזיר את עלות המשכנתא, אני מוכרח למכור את הדירה. במקרה זה, לא ברור אם אקבל מחיר טוב, לא ברור מה יקרה, וזאת בדיוק ההגדרה של – פחות סולידי
אולי אין חשש כזה? למשל, נניח שבגלל שהדירה כבר עלתה בערכה, והמשכנתא 50%, ועשיתי ריפייננס, כנראה שהשכירות יכולה לכסות את המשכנתא. אם זה המצב, אין לי חשש שלא אוכל לעמוד בתשלומים, ואז הדירה היא נכס סולידי
דוגמה בקטנה לסיום?
אז נניח ולבניימין יש וילה בקיסריה, ששווייה היום 2,000,000 שקלים. לבניימין גם יש משכנתא על הדירה, בשווי מליון שקלים, והחזר ל25 שנה (בערך 4500 שקלים לחודש).
בנוסף, נניח שלבניימין יש גם מליון שקלים, שאותם הוא רוצה להשקיע בשוק ההון, הוא רוצה לבנות פורטפוליו. נניח שאין לו נכסים אחרים כי אחרת מה הכיף.
בנוסף נניח שבניימין לא מת על תנודתיות (מי כן) אבל גם לא נבהל בקלות, ולכן הוא מוכן שהתיק שלו ייפול ב25%-35% בזמן משבר.
כמה צורות להסתכל על זה, ואין צורה אחת שהיא "יותר נכונה" מהאחרות. הצורה הראשונה היא "מסובך לי אין לי כח", אז בניימין לא מתייחס לדירה שלו בכלל. הוא אומר לעצמו, בינכה אני תמיד ארצה לגור *איפשהו*, אז אצטרך או לגור בדירה או שהשכירות מהדירה תכסה את השכירות שלי. בהסתכלות זאת בניימין בוחר להשקיע את מליון השקלים שלו חלק באג"ח ממשלה וחלק במניות
בהסתכלות אחרת, השכירות מהדירה מכסה את המשכנתא, ולכן מבחינתו יש לו נכס ששווה היום 1M שקלים, פלוס יש לו חשיפה למחירי נדלן למגורים ישראל בשווי שני מליון שקלים, הוא מרגיש שזה יציב מאוד, ולכן הוא קונה בכל התיק האישי שלו מניות. הוא מבין שאם יש משבר, והתיק מניות שלו נופל ב50%, בעצם סך הנכסים שלו נפל בפחות מזה, כי כנראה שהדירה נשארה במחיר טוב.
אזהרה חמורה
כבר בתחילת הפוסט הסברתי שאין פה נכון ולא נכון. תעשו את החישובים בשביל עצמכם. יכול להיות שהמקרה שלכם שונה משל אחרים. אל תתווכחו בתגובות, תציגו עוד עמדה בלי לפסול אחרים. אלא אם העמדה שלכם ממש לא נכונה.
אם הנושא מטריד אתכם, נסו את התרגיל הבא – זרקו לאוויר תרחישים אפשריים ותראו איך הרכוש שלכם כולו מגיב, ותראו איפה אתם רוצים להיות
אני יכול לנסות לעזור בתגובות, אם תתנו נתונים
בתמונה – דירה
- הפוסט היה מעניין, לא הבנתם משהו? אנחנו מזמינים אתכם להיכנס לפוסט המקורי לתייג את נתי ולהגיב/ לשאול שאלה.
- כבר החלטתם שאתם רוצים להתחיל להשקיע אבל כל הזמן זה נדחה? רוצים להתחיל לעשות את הצעדים הראשונים? אנחנו מחכים לכם בתוכנית ההשקעות
- מעניין אותכם? רוצים להמשיך לקרוא – מוזמנים להירשם ולקבל את רשימת הפוסטים הגדולה בנושא השקעות שלנו.